市场明牌，对很多房企来说，既是送分题，也是拦路虎。
若拿了贵地，则有可能骑虎难下。
新房试金石
进入三月，深圳的新房开始加速。
各区都陆续有典型的项目获批预售。
最近位于龙华红山的联发红山新澍雅居也在冲刺阶段。
据市场消息，预计3月下旬开放营销中心和样板间，并在3月底取证入市。
这个项目是去年联发竞价65轮以12.12亿元斩获，溢价46.6%。
占地面积约1万㎡，规划建筑面积约4.3万㎡，计容建面约3.4万㎡，容积率3.09，绿化率32.49%，包含约2.7万㎡住宅、约500㎡裙房商业、约100㎡物业用房。
规划设计为屋面空中式园林，由3座主体楼+配套裙房组成。
其中1栋1-2单元25层约80米高，2梯6户；1栋3单元16层约53米高，住宅总共有332户，配360个车位。
由于项目容积率仅约3.09，又是板块内容积率低的新房，加上按照深圳建筑新规建设，被定义为红山及周边板块首个新规2.0项目。
所以，这个项目也将会是龙华区域，热门片区红山区域的典型项目，也是继2025年4月入市红山华府后入市的项目。
红山华府项目整体并不大，占地面积仅约0.5万平方米，建筑面积约3.59万平方米，容积率高达5.17，仅有一栋可售普通商品房，另一栋为回迁房，回迁房数量占比接近一半，车位比不足1:1，曾经被业内称为“蚊型”盘。
184套62~78平精装住宅，备案均价约80500元/㎡，总价区间约489万～652万，仍然实现了小时内日光，成为当年深圳第二个日光项目。
市场更是将项目定义为“红山片区最后一块住宅用地，过了这村就没这店”。
但明显如今的联发红山新澍雅居即将入市，打破了市场这条共识。
而这两个项目，同样位于红山板块，同样的产品定位。
联发红山新澍雅居与红山华府形成截然不同的产品分界线，体量更大，容积率更低，户型设计更新，布局和配套更好，纯商品房定位，宣称是“深圳新规先锋之作”“懂新青年生活的好房子”。
所以，即使项目体量小，市场会把联发红山新澍雅居作为龙华“好房子”新旧项目交替的标志，自然而然将项目的销售及市场后续表现作为市场的试金石。
定价关键
但市场明牌，即使市场期望值拉得比较高，项目也有不少难点。
首先是项目自身的定位属性。
产品层面，项目地块为三角形地块，周边被道路和民房包围。
为了适应地块形状，项目楼栋呈一字形排开，部分户型采光、视野被近距离阻挡，楼栋之间与周边民房距离最近的仅16.63米。
其中1栋二单元与三单元距离最近的仅约18.51米，10楼以下户型开窗可能就是民房的阳台位置，隐私性相对较低。
社区较小，占地仅1.09万㎡，3栋住宅楼栋挤在一起无地面花园；
虽然规划机动车停车位为360个，车位配比约1:1.08（与332户住宅对应），但其中包含无障碍车位8辆、充电桩车位108辆；
户型有一定局限性，联发集团69㎡做3房、99㎡做4房，虽然填补了红山片区长期缺乏新增的纯小户型供应空白，但最小的户型卧室等空间较为局促。
其次项目地块成本摆在眼前。
如果要算一笔账，联发红山新澍雅居的市场胜算率也一般。
一是溢价46.6%抢下的龙华红山A817-0619宗地，总价12.12亿，楼面价4.45万/㎡，创下区域新高。
楼面价4.45万若加上+建安、税费、融资成本、运营成本等，保本价格业内预计需要到6.5万+/㎡，若项目要争取更多的利润，预计需要卖到7万+/㎡。
二是市场的成交也摆在眼前。
参考项目周边的新房开盘价格——
2024年12月深业颐樾府（三期）246套99~168平精装住宅，备案均价约72100元/㎡，总价区间约636万～1317万；
2024年6月深业颐樾府（二期）252套99~168平简装住宅，备案均价约69100元/㎡，总价区间约612万～1293万；
2023年6月深业颐樾府（一期）358套78~179平简装住宅，备案均价约71900元/㎡，总价区间约533万～1484万，截至3月17日依旧累计剩余139套住宅未售罄。
2021年1月入市的尚誉红山里，152套54~99平毛坯住宅，备案均价约73900元/㎡，总价区间约476万～765万，如果联发红山新澍雅居开盘价格达到7万+/㎡，市场很难接得住。
而尚誉红山里去年3月成交一套90.82平的户型，挂盘报价530万，实际成交总价519万，折合单价约5.71万/平。
2011年的金地上塘道65㎡两房，今年1—2月成交总价在307万—310万，单价约4.73万—4.77万/㎡；去年10月89㎡三房成交总价约440万，单价约4.91万/㎡。
2016年的星河传奇，4室89.05平米，今年1月7日成交，总价568万，单价63785元/㎡，挂牌报价625万，成交周期210天；4室86.79平米，今年1月5日成交，总价568万，单价约65446元/㎡，挂牌报价600万，成交周期152天。
再比如2012年的中央原著，88.05平3室，今年1月15成交，总价约628.8万，单价约71414元/㎡，挂牌报价660万，成交周期55天；143.34平4室，去年12月20日成交，总价943.8万，折合单价约65844元/㎡，挂牌报价1000万，成交周期255天。
联发新澍雅居若卖7万+，则比金地上塘道贵、星河传奇这些项目的二手成交价格贵一些。
而相较之下，这些小区社区成熟、近地铁、视野相对较开阔、物业稳定，作为一个三角地块、临农民房、楼间距最近仅约16米、临民塘路一定噪声。
同样的价格，市场如何会抉择？
新房预期的底线
但市场更值得注意的是，最近核心区核心地段的一些优质法拍房的出现。
现在市场压力最大的不是新房竞品之间的相互打折降价，而是核心区一些典型的优质小区法拍价，直接把市场的心理预期价格拉低。
比如位于福田传统豪宅区域香蜜湖的香域中央，小区挂牌均价约20万+/㎡，去年12月160.42平户型，成交总价2695万，折合单价约16.8万/㎡；
而近期阿里法拍平台上架一套建面约203.62平方米，起拍总价约1504万，折合单价仅7.5万/㎡，即使是评估价18800641.84元，评估单价也只有92332元/㎡，既刷新了该小区的法拍最低纪录，也比业主当年买入价还低。
而2024年2月同小区1栋8A的一套约133㎡房源法拍还能拍到约15万/㎡；
2023年8月同小区成交的一套203㎡的房源，总价5180万，单价高达25.52万/㎡，刷新了当时小区最高历史价。
两三年时间，市场的价格调整不止过半。
不止香蜜湖，宝安、南山的典型优质住宅，法拍也在调整——
比如南山华侨城板块的首地容御，3月16日一套144.61㎡户型法拍，起拍价7605213.43元，评估价9506516.79元，最终法拍成交总价9543213.43元，成交单价约65992.76元/㎡；
比如宝安中心板块的深业新岸线，334.34平大平层3月16日法拍，起拍价17536266.74元，评估价21920333.42元，评估单价约65563元/㎡，而实际成交价52450.4元/㎡，是市场评估价的8折。
再比如宝安中心板块的新锦安壹号公馆一套约353.91平户型即将法拍，起拍价24355803.07元，评估价30444753.84元，评估单价约86024元/㎡。
这意味着，福田、南山、宝安的核心地段的优质住宅，法拍价格水平都在7万—9万/㎡法拍。
那么对市场而言，买家心里就只有一句话——
香蜜湖、华侨城都7万—9万了，龙华红山凭什么卖6.5万—7万/㎡？若红山新澍雅居真卖7万+/平，为何要花钱买这里？
卖得便宜，容易亏本，现金流扛不住；卖得缺乏性价比，则市场不投票。
所以，联发新澍雅居这次的定价很关键。
若直接参考7万+的水平，则有可能直接卡在市场最尴尬的区间。
而对市场来说，项目交付的品质预期变得比过去更高，也更严格。
项目背靠联发集团，过去房企的品牌力还算有点口碑，但这几年，不乏一些质疑的声音。
比如合肥联发滨语听湖，作为标杆高端改善项目，2024年集中交付的过程，被爆出交付验房查出95个问题，空鼓、漏水、吊顶开裂；
比如深圳的项目，龙华联发臻著雅居今年1月提前交付，但被第三方验房机构指出存在浴室柜泡水、油烟机无逆止阀、入户门歪斜、墙砖空鼓等情况。
再如去年3月光明联发悦尚居项目即将交付，却被业主质疑货不对板。
更值得注意的是，联发集团的母公司业绩预告显示，2025年预计出现首次亏损，最高亏100亿，主因是被联发拖垮。
而联发已经连续三年利润为负，现金流吃紧，可见已经不是当年的稳健选手。
在这样的背景下，若预期联发在新澍雅居能用好材料、严施工，不计成本地建造，对市场的持币买家来说，需要一点赌性。
作者 | 醉酒大鲨鱼
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